La proposta di acquisto è un documento formale, utilizzato nel settore immobiliare, con il quale un potenziale acquirente manifesta l’intenzione di acquistare un immobile a determinate condizioni. Questo documento viene solitamente redatto su un modulo prestampato e ha valore legale, rappresentando un passaggio importante nella compravendita immobiliare.
Cosa include una proposta di acquisto:
- Dati delle Parti Coinvolte: Informazioni sul venditore e sull’acquirente.
- Descrizione dell’Immobile: Dettagli specifici sull’immobile, come indirizzo, caratteristiche, e superficie.
- Conformità e Normativa: Indicazione se gli impianti sono a norma e se l’immobile è conforme alle norme edilizie ed urbanistiche.
- Prestazione Energetica: Dati relativi all’attestato di prestazione energetica (APE).
- Spese Condominiali: Specifica delle spese condominiali ordinarie e straordinarie eventualmente deliberate.
- Prezzo Offerto: Importo che l’acquirente è disposto a pagare.
- Caparra o Assegno: Dettagli sull’assegno o sulla caparra a garanzia dell’offerta.
- Modalità di Pagamento: Specifiche sulle modalità e tempistiche del pagamento.
- Tempistiche per la Stipula: Data prevista per il rogito notarile.
- Condizione Sospensiva: Clausola che subordina l’efficacia della proposta all’ottenimento di un mutuo, se necessario.
Caratteristiche principali:
- Vincolo per l’Acquirente: Una volta firmata, l’acquirente è legalmente vincolato a rispettare le condizioni indicate. Tuttavia, il venditore è libero di accettare o rifiutare l’offerta.
- Validità Temporale: La proposta include un termine entro il quale il venditore deve accettare o rifiutare. In mancanza di accettazione, la proposta perde efficacia.
- Caparra Confirmatoria: Se accettata, la proposta può comportare la consegna di una caparra confirmatoria, che tutela entrambe le parti: se l’acquirente si ritira, perde la caparra; se il venditore si ritira, deve restituire il doppio della caparra ricevuta.
La proposta di acquisto è quindi un passo preliminare ma essenziale nella compravendita immobiliare, che precede il compromesso (preliminare di compravendita) e il rogito notarile.
Può assumere il valore di contratto preliminare quando contiene tutti gli elementi essenziali di un accordo vincolante tra le parti e viene accettata dal venditore senza necessità di ulteriori trattative. In questo caso, la proposta non è solo un’offerta unilaterale, ma diventa un vero e proprio preliminare di compravendita, obbligando entrambe le parti a concludere il contratto definitivo (rogito notarile).
Quando una proposta di acquisto diventa un contratto preliminare?
Perché la proposta di acquisto sia equiparabile a un contratto preliminare, devono essere presenti questi elementi fondamentali:
- Accettazione esplicita del venditore → Il venditore deve accettare la proposta senza riserve e comunicarlo all’acquirente.
- Descrizione dettagliata dell’immobile → Devono essere indicati con precisione l’ubicazione, le caratteristiche e gli identificativi catastali.
- Prezzo pattuito → Il prezzo dell’immobile deve essere definito chiaramente.
- Modalità di pagamento → Devono essere specificati gli importi, i tempi e le eventuali caparre.
- Tempi per il rogito → Devono essere stabilite le scadenze per la stipula dell’atto definitivo.
- Impegno reciproco alla vendita → L’accordo non deve limitarsi a un impegno dell’acquirente, ma vincolare anche il venditore.
- Firma di entrambe le parti → Se il documento è firmato sia dall’acquirente che dal venditore, è più facilmente riconosciuto come un preliminare.
Quali sono le conseguenze?
- Se la proposta accettata è considerata un semplice impegno unilaterale, il venditore potrebbe ancora decidere di non vendere, senza particolari conseguenze (a meno che non ci sia una caparra confirmatoria).
- Se invece ha valore di preliminare di compravendita, entrambe le parti sono legalmente vincolate. Se una delle due si ritira ingiustificatamente, l’altra può agire per l’esecuzione forzata della vendita o chiedere il risarcimento dei danni.
- Se viene versata una caparra confirmatoria, chi si ritira senza giusta causa perde la caparra (acquirente) o deve restituirne il doppio (venditore).
Come evitare problemi?
Per evitare ambiguità, è consigliabile:
✅ Specificare chiaramente se la proposta è solo un impegno unilaterale o un preliminare.
✅ Se si vuole un vero contratto preliminare, meglio registrarlo all’Agenzia delle Entrate.
✅ Rivolgersi a un notaio o a un agente immobiliare per assicurarsi che il documento sia redatto correttamente.
In sintesi, la proposta di acquisto diventa un contratto preliminare quando, una volta accettata, racchiude tutti gli elementi essenziali di un accordo vincolante e l’impegno reciproco alla vendita.
